【フラット35とは】金利や条件などの押さえておきたい特徴

2023/11/29

フラット35とはいったい何なのでしょうか……？
「聞いたことはあるけど、細かいことはよく分からない」という人も少なくないと思います。

ここでは、フラット35について解説。
申し込みできる条件や借入上限、金利、利用の際の流れなど基本的な事柄を中心にお伝えします。

「住宅ローンを借りたいけれど、どこにしようか迷っている」、「審査基準の比較的緩い住宅ローンを利用したい」などと思っている人は、ぜひご覧ください。

フラット35とは
フラット35の金利は？
フラット35の銀行による違い
フラット35を利用できるのはどんな人？
フラット35を利用できる住宅の条件
- フラット35を利用できない住宅の条件
フラット35ではいくらまで借りられるか
フラット35と銀行ローンの違い
フラット35を利用する際の流れ
フラット35について知って、住宅ローンを組もう

フラット35とは

フラット35とは、全期間固定金利型の住宅ローン。
借入したときの金利を完済するまで継続できる、住宅ローンのことを指します。
全国300以上の金融機関が、住宅金融支援機構と提携して、取り扱っています。

フラット35には以下のメリット・デメリットがあります。

フラット35のメリット

以下、フラット35のメリットです。

メリット１．借入時の金利が固定される

固定金利タイプのメリットは、借り入れ後に市場金利が上昇しても返済額が変わらないことでしょう。
金利上昇の不安にさいなまれない分、精神的なストレスもため込みにくいと思われます。
金利が変わらないため、ライフイベントを踏まえたうえでの返済計画も立てやすいです。

メリット２．メニューが豊富

【フラット35】S、【フラット35】リノベ、【フラット35】地域連携型などプランも豊富。

【フラット35】Sは、長期優良住宅といった、省エネや耐震性などに優れた住宅に対して、一定期間金利を引き下げるプラン。
【フラット35】リノベは、中古住宅のリフォームに対応したプラン。
性能向上リフォームを行った人またはすでにリフォーム済みの家を購入した人に対して、一定期間金利を引き下げます。
【フラット35】地域連携型は、地方公共団体と連携して、行われるプラン。
子育て世帯や地方移住者を積極的に支援する地方公共団体から補助交付金などを受けている人が対象となります。
【フラット35】リノベとの併用も可能です。

ほかにも、【フラット35】地方移住支援型もあります。

また、2024年2月から新制度の『子育てプラス』が始まります。

若年夫婦世帯※２に対して全国一律で子どもの人数等に応じて一定期間借入金利を引き下げます

（【フラット３５】S等の他の金利引下げメニューとも併用できます。）。

子どもが３人ならば、0.25％×3＝0.75％となり5年間、通常の金利より0.75％低い金利が適用されます。

※１　借入申込時に子ども（胎児および孫を含みます。ただし、孫にあってはお客さまとの同居が必要です。）を有しており、借入申込年度の４月１日において当該子どもの年齢が18歳未満である世帯をいいます。

※２　借入申込時に夫婦（同性パートナーを含みます。）であり、借入申込年度の４月１日において夫婦のいずれかが40歳未満である世帯をいいます。

メリット３．自営業でも申し込みが可能

フラット35は、自営業者でも申し込みやすいローンです。
というのも、通常3期分調べられる所得も直近1期分だけでOK。
そのため、自営業者でも比較的借りやすいローンとなっています。

フラット35のデメリット

フラット35のデメリットを紹介します。

デメリット１．市場金利が低下しても恩恵を受けられない

たとえ市場の金利が低下したとしても、恩恵にあずかれないのが固定金利のデメリット。

より安い金利を求めるのであれば、変動制の住宅ローンを選択するのも一つの方法です。

デメリット２．金利が高め

一般的に、変動制に比べて借入金利が高い傾向にあります。
変動制を選んだほうが、市場金利の上昇さえなければ、返済額を抑えられます。

フラット35のメリットやデメリットをより詳しく知りたい方は

フラット35の特徴を押さえるうえで、メリットやデメリットが気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もしフラット35を利用するのであれば、リスクの可能性があれば把握しておきたいですよね。

下の記事では、フラット35を利用することによるメリットや知っておきたいデメリットを紹介しています。

フラット35の利用を検討されている方は参考になさってください。

⇒フラット35のメリットとデメリット

フラット35の金利は？

フラット35の金利は、2022年1月時点では以下のようになっています。

◆フラット35の金利（借入期間21年以上35年以下）◆
融資率金利の範囲最多の金利
9割以下年1.300～年2.210％年1.300％
9割超え年1.560～年2.470％年1.560％

フラット35の銀行による違い

フラット35を取り扱っている金融機関は、フラット35ホームページ内の「金融機関のお問い合わせ窓口」で調べることができます。
どのような違いがあるのかみていきましょう。

違い①借入金利

フラット35の借入金利は、金融機関や商品タイプによって異なります。

同じフラット35でも、金融機関によって金利が安くなったり、高くなったりするのです。

低い金利を求めるのであれば、さまざまな金融機関を比較することをおすすめします。

違い②融資手数料

融資手数料とは、ローン契約をする際金融機関に支払わなくてはならない手数料の一つ。
銀行によっては、融資事務手数料や事務取扱手数料と呼ぶこともあります。

融資を行うために必要な手続きにかかる費用です。

融資手数料には、定額型と定率型があります。
違いをみていきましょう。

◆定額型と定率型の違い◆

概要

目安

定額型

融資金額にかかわらず、一定額の融資手数料が必要。

一般的に、定率型より手数料は安い傾向にあります。

3万～5万円程度

定率型

融資の額に対して、一定の割合をかけた金額が手数料になります。

一般的に、定額型に比べて、借入金利が安くなるため、総返済額が少なくなります。

借入額の1～2％程度

違い③返済口座

申し込みした金融機関によって、返済時に利用する口座も異なってきます。
住宅ローンの返済は長期にわたるため、使い勝手のいい口座の利用をおすすめします。

フラット35を利用できるのはどんな人？

フラット35は以下の条件に当てはまる人が利用できます。

条件①年齢・国籍

申し込み時の年齢が70歳未満（ただし、子が親の分の返済を行う場合は、70歳以上でも可能）。
ただし、年齢によって借入期間に差が出てきます。
フラット35の借入期間は、15年以上かつ、以下の（1）または（2）の条件の短いほうが上限です。

◆借り入れ期間の条件◆

年数

（1）

80歳－申込時の年齢（1年未満切り上げ）

※年収の50％を超えての合算者がいる場合は、申し込み者本人と合算者の年齢の高いほうが該当します。

※親子リレー返済を希望する場合は、後継者の年齢が基準となります。

（2）

35年

また日本国籍で、永住許可のある人または特別永住者のみ利用できます。

条件②年収・返済能力

フラット35の審査基準に年収は含まれません。
ただし、フラット35含めすべての借入の年間返済額が、以下の基準を満たしていることが求められます。

◆借り入れ条件◆

年収	年間返済額
400万円未満	30％以下
400万円以上	35％以下

上述の年収に関しては、家族の収入を合算することが可能です。

条件③使い道

フラット35は、申し込み者が所有し、申し込み者またはその家族・親族が居住するための新築住宅の建設（または購入）、はたまた中古住宅を購入しようとしている人のみ利用可能です。
セカンドハウスに対して利用するのもOK。

ただし、賃貸用物件や投資用物件を購入しようとしている人は、対象外となります。

フラット35を利用できる住宅の条件

フラット35は、住宅金融支援機構が認めた水準に達した家に対してでないと利用できません。
以下の水準を満たしていることが条件となります。

◆基準項目と概要◆

		一戸建てまたは連続建て及び重ね建て※	共同建て（マンションなど）
接道		一般の道に2ｍ以上接していること
住宅面積		70㎡以上	30㎡以上
住宅規格		2以上の居室（仕切りの利用も可）並びにキッチン、トイレ、お風呂場の設置
併用住宅の床面積		併用住宅の場合、住宅部分の面積が2分の1以上
戸建型式等		木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造		住宅の外壁、天井または屋根、床下などに決められた厚さ以上の断熱材を使用
住宅構造		耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
配管設備の点検		点検口等の設置	共用配管を構造耐力上、主な壁の内部に設置しないこと
区画		住宅の間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で分ける
遮音構造（床）		－	界床を厚さ15㎝以上（鉄筋コンクリート造の場合）
維持管理基準	管理規約	－	管理規約を定める必要がある
	修繕計画	－	計画期間は20年以上

※　連続建て：共同建て（2戸以上の住居で廊下、階段、広間などを共有する建て方）以外の建て方で、2戸以上の住宅を横に連結させる建て方
重ね建て：共同建て以外で、2戸以上の住宅を上に重ねる建て方

フラット35を利用できない住宅の条件

全期間固定金利型住宅ローンであるフラット35は、多くの人から利用されている制度の1つです。

しかし、フラット35が使えないという物件が存在することをご存じでしょうか。

こちらの記事では、そうしたフラット35が利用できない物件の条件や対処法をご紹介しています。

フラット35をご検討されている方は、こうした条件もしっかり把握しておくことで利用時にスムーズに対応できると思いますので、ぜひご参照ください。

⇒フラット35が使えない物件の例や使えないときの対処法

フラット35ではいくらまで借りられるか

借入額は、100万円以上8,000万円以下。
住宅の建築費と土地購入費の合計、または建物の取得費用が対象になります。

ただし、店舗や事務所など住居以外の利用用途部分に対しての借入は認められていません。

借入希望金額からの返済額を算出したい場合は、フラット35のホームページ内にある「借入希望金額から返済額を計算」を利用すると便利です。

フラット35と銀行ローンの違い

フラット35と銀行ローンの違いをお伝えします。

違い①金利の選択肢

フラット35は全期間固定金利タイプしかありませんが、銀行ローンの場合、変動金利や固定金利などさまざまなタイプから選択することができます。
固定金利においても、フラット35より金利の安いプランもあるかもしれないので、比較しておきましょう。

違い②審査の条件

フラット35は審査基準が銀行ローンとは違います。

金融機関のローンの場合、返済能力が焦点となりますが、フラット35の場合、年収が高くなくても「年間返済額が年収の30％（または35％）以下」という条件をクリアすれば、借りられます。
またフラット35の場合、年金など給与以外の所得も合算できます。

ほかにも、金融機関では注目されがちな、勤続年数も審査基準に入っていません。

違い③団体信用生命保険への加入の有無

団体信用生命保険（団信）とは、返済中に万が一のことがあったときに備えて、保険金により残りの返済額を免責できる保障制度。

通常は、住宅ローンを組む際、団体信用生命保険への加入が必須ですが、フラット35の場合、加入しなくても借り入れができます。

しかし団体信用生命保険に加入していないと、万が一の事態が発生したとき、返済額の免除制度を受けられません。
残された家族に負担をかけないためにも、なるべく加入することをおすすめします。

違い④保証料・繰上返済手数料の値段

フラット35の場合、保証料や繰上返済手数料は不要。
対して、銀行ローンは対応する金融機関によって異なります。

金融機関によっては、借入額の数％を保証料として支払わなくてはならなかったり、繰上返済のたびに手数料がかかったりするところもあります。

フラット35を利用する際の流れ

フラット35を利用する際の流れについてみていきましょう。

ステップ①事前審査の申し込み

本審査の前に、事前審査を申し込みます。
事前審査の結果は、数日ほどでEメールなどで知らされます。

ステップ②本審査と団信加入の申し込み

事前審査に通過したら、本審査申し込みのための書類が送られてきます。
必要事項を記入し、その他必要書類を同封のうえ、郵送してください。

基本的に、以下の書類が必要になります。

◆ローン契約の本審査時に必要な書類◆

・借入申込書
・今回の住宅取得以外のローン契約に関する申出書
・所得を証明する書類
・建設費の確認書類
・土地の登記事項証明書

同時に、団体信用生命保険への申し込みも行います。

ステップ③本審査

書類が届き次第、審査が始まります。
審査は1～2週間ほどかかるのが一般的です。

ステップ④適合証明書等の提出

フラット35の審査を通過するには、住宅が住宅金融支援機構の定めた基準を満たしているかを証明するための、適合証明書等が必要です。

新たに建物を建築する場合、まずは設計検査の審査を行い、合格します。
次に着工後、中間現場審査の検査を申請し、合格します。
最後に、竣工現場の検査の申請を行い、合格する必要があります。

3つの審査を通過したあと、適合証明書が交付されます。

適合証明書や口座振替依頼書などの必要書類が金融機関に送付し、審査に合格したら、晴れて借入することができます。

適合証明書とは

フラット35には色々種類があり、利用したいプランによって適合証明書も変わってきます。
しかし、いつ取得できるのか、取得するのにお金がかかるかなど疑問点は多々ありますよね。

そんな方必見。こちらの記事では適合証明書の疑問について回答しています。
適合証明書について知りたい人は、ぜひご覧ください。

⇒フラット35の申請に必要な適合証明書とは

ステップ⑤ローン契約

金銭消費貸借契約を結びます。

ステップ⑥借り入れ

登記書類の確認が取れたら、とうとう融資実行です。

【2024年2月から】フラット35の一部制度の変更

フラット35はいくつかのプランがあり、条件や金利の引き下げ額にも違いがありますが、2024年の2月13日より以下のプランに変更があります。

◆2024年2月13日より変更のある制度◆

・【フラット35】新しいポイント制度導入：金利引下げ幅を従来の最大年▲0.5%から最大年▲1.0%に拡充します。
・【フラット35】子育てプラスを新設：子どもの人数等に応じて金利を引下げ（最大年▲1.0%）
（参考：子育て世帯を応援する【フラット３５】子育てプラス）
【フラット３５】金利引下げ内容確認はこちらから【2024年2月13日以降資金受取分】

【フラット35】維持保全型とは

【フラット35】維持保全型とは、維持保全や維持管理に配慮した住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定金額引き下げるプランです。

他のプランと比較をして、特別な利用条件に当てはまる必要がありますが、通常よりも金利を抑えられるためメリットがあるといえるでしょう。

（参考：【フラット３５】2022年度4月以降の制度変更事項のお知らせ）

【フラット35】地域連携型（子育て支援）の金利引下げ期間の拡大

【フラット３５】地域連携型とは、子育て世帯や地方移住者等を対象として、「フラット35」の借入金の金利を下げる制度のことです。

【フラット35】地域連携型には、「子育て支援」と「地域活性化」の2種類がありますが、今回は【フラット35】地域連携型（子育て支援）の制度に変更がありました。

従来と比べて変わった点を下記の表にまとめています。

◆【フラット35】地域連携型（子育て支援）の変更点◆